リフォームで屋根がボロボロだった場合、確認申請は必要なの？

リフォームの需要は多い。

 

 

しかし、実は新築よりも、

難易度は高い。

 

 

 

 

 

「家づくりは幸せづくり」

八戸・木の家でお馴染み

サイエンスホーム八戸

代表の橋本英文です

ーーーーーーーー

それでは、

２０２６年６月２０日（土）号

よろしくお願いします。

 

 

 

 

築40年の住宅。

 

 

しかも、

過去に役所の許可を取らない

増築を繰り返していて、

 

現在の法律で見ると

建ぺい率や容積率をオーバーしている建物。

 

 

 

そんな住宅の

リフォーム相談を受けることがあります。

 

 

 

先日も、

ある住宅の屋根を見た時に思いました。

 

 

 

 

 

「これは、いつ雨漏れしてもおかしくないな…」

雨漏れは建物の寿命を一気に縮めます。

 

 

 

だからこそ、早めに補修したい。

 

 

 

 

しかし、ここで一つの問題があります。

 

 

 

 

 

 

2025年4月から建築基準法が変わった

 

 

 

 

2025年4月から

建築基準法が改正されました。

 

 

 

ニュースなどでは

新築住宅の話題が多かったのですが、

 

実はリフォーム業界にも

大きな影響があります。

 

 

これまでの一般的な認識は、

というものでした。

 

 

 

もちろん厳密には「不要」ではなく、

「確認申請を省略できるケースが多かった」

というのが正しい表現です。

 

 

 

 

ところが法改正後は、

• 屋根
• 壁
• 柱
• 梁
• 床
• 階段

などの主要構造部について、

過半を超える規模の修繕や模様替えを行う場合、

建築確認が必要になるケースがあります。

 

 

 

 

 

私も勘違いしていたこと

 

 

 

実は、私自身も

一つ勘違いしていたことがありました。

 

 

 

屋根が傷んでいる。

外壁が傷んでいる。

塗装では対応できない。

 

 

 

そんな時は

屋根材や外壁材を交換しますよね。

 

 

 

 

私は、

 

 

「屋根材や外壁材を半分以上

交換したら確認申請が必要」

 

だと思っていました。

 

 

 

 

業界の先輩からもそう聞いていましたし、

インターネットで調べても

そのような説明が多く見られました。

 

 

 

 

ところがです。

 

 

 

国土交通省の資料を見てみると…

 

 

 

うちの設計担当が、

国土交通省から出ている資料を詳しく確認していました。

 

 

 

 

すると、

 

 

「どうやら屋根材や外壁材そのものの交換は、

過半を超えても確認申請の対象ではないらしい」

 

 

 

という記載を見つけたのです。

 

 

 

「えっ？」

 

と思いました。

 

 

 

 

私の認識では、

 

 

屋根の半分以上を交換する

↓

確認申請が必要

 

 

だったからです。

 

 

 

しかし、

よく読んでみると、

 

 

 

確認申請の対象になるのは

構造に関わる部分。

 

 

 

 

つまり、

• 屋根材
• 外壁材

といった表面の

仕上げ材そのものではなく、

 

 

 

建物を支える

構造部分が対象だったのです。

 

 

 

 

 

 

なるほど。

 

 

 

 

表面の材料だけなら大丈夫なのか。

 

 

 

 

 

 

 

でも、下地まで傷んでいたら？

 

 

 

 

 

ところが、

ここで新たな疑問が生まれます。

 

 

 

 

屋根材を剥がしてみたら、

 

 

「下地まで腐っていた」

 

というケースは珍しくありません。

 

 

そうなると、

「下地を交換する必要があります」

 

となります。

 

 

 

もし、

その範囲が半分以上だったら？

 

これは確認申請なの？

 

 

 

 

私はしばらく、

 

 

「結局、工事を始めてみないと

分からない部分もあるな」

 

と思っていました。

 

 

 

 

 

さらに認識違いだった

 

 

 

 

ところが先日。

 

 

友人の建築士さんが

役所へ確認しに行ってくれました。

 

 

 

そこで分かったのが、

 

 

 

 

野地板の交換までは構造とみなさない

 

 

という考え方です。

 

 

「何それ〜！」

と思いました（笑）

 

＊これ、もしかしたら担当者さんによって

解釈が違う可能性があります。。

 

 

 

 

 

屋根の構造を整理すると

 

 

 

 

屋根は外側から順番に、

1. 屋根材
2. ルーフィング（防水紙）
3. 野地板
4. 垂木（たるき）

という構成になっています。

 

＊屋根材

 

＊防水層（ルーフィング）

 

 

＊野地板

 

 

＊垂木

 

 

 

 

 

役所（担当者さん）の考え方では、

• 垂木 → 構造部分
• 野地板 → 構造ではない
• ルーフィング → 構造ではない
• 屋根材 → 構造ではない

という整理になるようです。

 

 

 

 

 

つまり、

屋根材を交換する。

 

ルーフィングを交換する。

 

野地板を交換する。

 

 

 

 

ここまでは基本的に

構造部分の修繕とは考えない。

 

 

だから確認申請の対象にはならない。

 

 

 

という解釈です。

 

 

 

なるほど。

だいぶ見え方が変わります。

 

 

 

 

ただし工法によっては話が変わる

 

 

 

例えば2×4工法などでは、

屋根パネル工法を採用している

場合があります。

 

 

 

この場合は、

そもそも垂木がなく、

屋根パネル自体が

構造体になっています。

 

 

 

 

 

そうなると、

 

 

 

パネルを交換する
↓
構造部分を交換する

 

 

という

扱いになる可能性があります。

 

 

 

つまり同じ「屋根工事」でも、

工法によって確認申請が

必要になるケースとならないケースが

あるのです。

 

 

 

 

法律は思った以上に奥が深い

 

 

 

 

今回改めて感じたのは、

法律はルールでありながら、

解釈によって見え方が変わる部分が

あるということです。

 

 

 

特に法改正直後は、

役所もまだ運用を模索していたり、

実際に運用してみて不具合が見つかったり、

国から追加の通知が出たりします。

 

 

 

その結果、

 

 

「先月まではこう説明されていたのに、

今月は解釈が変わった」

 

 

ということも実際にあります。

 

 

 

役所の担当者によって説明が

微妙に違うこともあります。

 

 

だからこそ私たち住宅会社は、

 

 

 

家を建てるだけでも、

リフォームするだけでもなく、

 

 

そうした制度や法律の変化も

分かりやすくお伝えしていく

役割があるのだと思います。

 

 

 

 

屋根がボロボロだから交換したい。

 

 

その判断自体は正しいかもしれません。

 

 

 

でも、その先には

 

 

「どこまで交換するのか」

「構造部分に触れるのか」

「確認申請は必要なのか」

 

 

という問題が

隠れていることがあります。

 

 

 

リフォームは単純に

古いものを新しくする工事では

ありません。

 

 

 

 

建物の状態と法律の

両方を見ながら進める。

 

 

 

 

そんな時代になったんだなぁ…

と、最近しみじみ感じています。

 

 

 

 

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