「実家の土地だから大丈夫」ではない？ ～見落としがちな“抵当権”という落とし穴～

実家の敷地が空いているので

そこに建てたい

 

 

そのようにご希望されている方が

最近多いな〜という印象。

 

 

 

「家づくりは幸せづくり」

八戸・木の家でお馴染み

サイエンスホーム八戸

代表の橋本英文です

ーーーーーーーー

それでは、

２０２６年４月7日（火）号

よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

 

「実家の土地に家を建てたいんです」

 

 

 

このご相談は、とても多いです。

 

 

 

土地を新しく買わなくていい分、
費用も抑えられるし、
親御さんも安心してくれる。

 

 

 

 

まさに、理想的な家づくりのスタートに見えます。

 

 

 

ところが――

 

 

いざ計画を進めていくと、
思わぬところでストップがかかることがあります。

 

 

 

それが、
「その土地に抵当権が設定されている」
というケースです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抵当権というのは、

簡単に言うと、
金融機関がその土地を担保にしている状態です。

 

 

 

 

例えば、
お父様やご家族が

• 事業資金を借りている
• 住宅ローンがまだ残っている
• 昔の借入が完済されていない

こういった場合、
その土地には「抵当権」がついていることがあります。

 

 

 

そしてここが大事なポイントです。

 

 

抵当権がついている土地には、
新たに住宅ローンを設定することが難しい
ということです。

 

 

 

なぜなら、
金融機関にとっては
「担保の優先順位」がとても重要だからです。

 

 

 

 

 

 

 

このような場合、一般的には次のような方法が考えられます。

 

 

① すべて返済して、抵当権を解除する

 

 

もっともシンプルな方法です。

もともと土地についている借入を
全額返済して抵当権を外す。

 

 

 

そうすれば、
新しい住宅ローンをスムーズに組むことができます。

 

 

ただし、
当然ながら
まとまった資金が必要になります。

 

 

 

② 一部返済して、建てる部分だけ「分筆」する

 

 

これも現実的な方法です。

 

 

例えば、
広い実家の土地の一部に家を建てる場合。

• 建てる部分だけ土地を分ける（分筆）
• その部分の借入だけ一部返済する
• その部分の抵当権を外してもらう

という流れです。

 

 

ただし、ここで重要なのが――

この対応をしてくれるかどうかは、金融機関次第
という点です。

 

 

 

金融機関からすると、
担保が減ることになるため、
慎重に判断されます。

 

 

 

 

③ 同じ金融機関に相談する（実はこれが有効）

 

 

ここが、現場でよくある
**“意外な解決策”**です。

 

 

それは、

すでに抵当権を設定している金融機関に、
そのまま住宅ローンを相談する
という方法です。

 

 

 

実は――

土地についている抵当権を残したまま、
同じ銀行から住宅ローンを借りることができた

という事例は、
現実にあります。

 

 

 

金融機関としても、

• すでに担保を把握している
• 既存の取引関係がある
• 返済状況が見えている

こうした理由から、
柔軟に対応してくれることがあるのです。

 

 

 

 

 

 

この問題がやっかいなのは、
家づくりがかなり進んでから発覚することがある
という点です。

• プランができた
• 見積もりも出た
• さあローンを申し込もう

そのタイミングで、

「この土地、抵当権がついていますね」
と言われてしまう。

 

 

 

ここから手続きを始めると、
数ヶ月単位でスケジュールが遅れることもあります。

 

 

 

 

 

 

僕はいつもお客様にお伝えしています。

 

 

家づくりは、建物の前に
“土地の健康診断”から始まります。

• 抵当権はついていないか
• 名義は誰か
• 境界ははっきりしているか
• 建てられる条件になっているか

これらを最初に確認することで、
後からのトラブルを防ぐことができます。

 

 

 

 

 

 

実家の土地は、
家族の歴史が詰まった大切な場所です。

 

 

 

 

だからこそ、
安心して家づくりを進めるために――

 

 

「当たり前」と思っていることを、
一度きちんと確認する。

 

 

これが、
失敗しない家づくりの第一歩です。

 

 

 

もし、
「実家の土地に建てようと思っている」
という方がいらっしゃったら、

まずは、登記簿を確認する。

 

 

ここから始めてみてください。

意外な発見があるかもしれません。

 

 

 

 

ブログNO　４０５７

 

 

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